Съществуваща практика
На всички е известна практиката при покупко-продажба на недвижими имоти продажната цена да се пише равна на или под данъчната оценка, а реално да е по-висока, понякога в пъти.
Проблемите и рисковете с подобна практика са разнопосочни*, но не за тях искам да говоря в момента.
Използвам този пример, за да отговоря на въпроса дали е в противоречие с добрите нрави или закона по принцип да продаваш имот на (много) ниска цена, тоест дали може да има сделка при нееквивалентност на престациите** и дали това води до нейната нищожност.
*В определени случаи сделки под пазарна стойност могат директно да нарушават законодателството и да бъдат основание за възникване на различни видове отговорност. За всеки конкретен случай търсете квалифицирана помощ.
**Под нееквивалентност на престациите разбирайте, че едната страна дава нещо, което е скъпо, а другата – или плаща под пазарна цена или себестойност, или дава в замяна нещо със значително по-ниска стойност. В общия случай подобни сделки нямат пазарна логика.
Какъв е проблемът?
Покупко-продажби, при които продажната цена е (прекалено) ниска, в редица случаи могат да се считат като заобикалящи закона и/или накърняващи добрите нрави.
И какво от това?
Ако договорът противоречи на добрите нрави или заобикаля закона, той е нищожен.
От своя страна нищожният договор не поражда целените правни последици.
Така че всъщност проблемът с (прекалено) ниската цена е за действителността на сделката и затова тя да породи желаните правни последици за страните – да се прехвърли правото на собственост и да се получи цената за това.
Какво казва съдът?
Съдебната практика е възприела позицията, че не всяка нееквивалентност представлява нарушение на добрите нрави и респективно е основание за нищожност на договора.
Нееквивалентността трябва да е значителната и явна такава, при която едната от насрещните престации е толкова незначителна, че има практически нулева стойност.
С други думи не всеки договор, при който е определена (прекалено) ниска цена е задъжително договор, който нарушава добрите нрави, тоест нищожен договор.
Добре, а какво става със сводобата на договаряне?
В нашето право свободата на договаряне, според която страните могат свободно да определят съдъражанието на договора, стига това да не противоречи на закона и добрите нрави.
И съдът отчита свободата на договоряне дори и при договори с (прекалено) ниска цена.
Ето защо е прието, че при спорове за действителност на договори с (прекалено) ниска цена съдът не трябва да се ограничава само до простото сравняване на уговорените престации с пазарната стойност на имота, предмет на сделката, а трябва да преценява договора в неговата цялост, да изследва волята и мотивите на страните и да отчете правото им на свободно договаряне.
Да теглим чертата
В заключение може спокойно да кажем, че продажбата на недвижим имот на цена, по-ниска от пазарната в общия случай може да се явява съвместима с общоприетите норми за справедливост и добросъвестност.
Или казано с думи прости – договор за продажба на имот с (прекалено) ниска цена в общия случай не трябва да се разглежда като договор, който нарушава добрите нрави. тоест в общия случай това ще е напълно действителен и валиден за страните и всички останали трети лица.
Автор: Адв. Радостина Янева
Тази публикация не представлява правно становище или правен съвет, свързан с конкретна ситуация или конкретен субект и не претендира за изчерпателност.
Ако тази публикация ви е харесала или я намирате за полезна, споделете я в социалните мрежи.
За консултация може да се запишете на посочените телефон, адрес или форма за контакт.
