Скритите рискове при предварителните договори
Въпреки че предварителният договор е понятие, познато на почти всеки българин, малцина са тези, които знаят какво представлява предварителният договор от правна страна, какви са неговите последици, какви са рисковете и за какво трябва да се внимава. Масово се подхожда лековато и неразумно при подписването на предварителни договори, не се търси консултация от адвокат, не се правят проверка на документите и на лицата, не се прави съпоставка на данните от различните документи. Предварителните договори се подписват, разчитайки на уверенията на брокери, познати, роднини и съседи, че това е само проформа – колкото да се „свали” имота от продажба и да се даде някакво капаро на продавача, а пък после нотариуса ще оправи всичко. Това обаче далеч не е така и именно за скритите опасности при предварителния договор ще говорим в настоящата публикация.
Право да бъде обявен предварителен договор за окончателен от съда
Спазването на изискванията за форма и наличие на съществените условия на окончателния договор е необходимо по няколко причини, като за една от тези причини масово се знае малко. А това е възможността предварителният договор да бъде обявен за окончателен по иск на която и да е от страните по него.
Правото на иск за обявяване на предварителен договор за окончателен означава, че всяка от страните по предварителния договор може, при спазване на определени условия, да се обърне към съда с искане да обяви договора за окончателен. Тогава съдебното решение ще замести окончателния договор. Най-често към този иск се прибягва, когато сделката не е изповядана в определения срок, едната страна се укрива или при други неизпълнения на клаузите на предварителния договор.
Законът казва, че за да обяви предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот за окончателен, съдът проверява и дали са налице предпоставките за прехвърляне на собствеността по нотариален ред, включително дали продавачът е собственик на имота и дали са спазени други особени изисквания.
Ако не са налице съществените условия, съдът няма как да обяви договора за окончателен. Съдът също така не може да внася промени в съдържанието на предварителния договор. Съдът не може да обяви предварителен договор за окончателен, ако например продавачът не е собственик; имотът не е описан правилно и други.
Предварителният договор не прехвърля право на собственост
Предварителният договор не прехвърля право на собственост. Дори и когато е с нотариална заверка на подписи и съдържание.
Предварителният договор има организационен характер – той подготвя сключването на окончателната сделка – извършване на уговорената продажба на недвижим имот.
Предварителният договор не пречи на продавача да продаде имота на друг купувач
Предварителният договор не подлежи на вписване в Имотния регистър и не може да се противопостави на трети лица, придобили имота преди сключване на договора по нотариален ред. Това означава, че Вие може да сте купувач по предварителен договор, а междувременно, докато се подготвяте за окончателната сделка в уговорения срок, продавачът да е продал с нотариален акт имота на друг купувач. Нотариалният акт, с който продавачът е продал на втория продавач имота, подлежи на вписване и Вие няма да може да противопоставите своите права като купувач по предварителния договор на новия собственик на имота.
Остава възможността да търсите обезщетение от продавача или пък неустойка, ако такава е била уговорена в предварителния договор.
В такъв случай не може да се предяви и иск за обявяване на предварителния договор за окончателен, тъй като той ще бъде отхвърлен, понеже продавачът няма да е собственик на имота.
Продавачът по предварителния договор не е нужно да е собственик на имота
Няма изискване продавачът по предварителния договор да е собственик на имота към момента на сключване на предварителния договор.
Продавачът трябва да е собственик към момента на сключване на окончателния договор във формата на нотариален акт или към момента на постановяване на решението на съда, ако има иск за обявяване на договора за окончателен.
Това създава риск за липсата на възможност за сключване на окончателния договор – ако продавачът не стане собственик на имота към този момент, няма как да прехвърли правото на собственост към купувача.
Автор: Адв. Радостина Янева
Тази публикация не представлява правно становище или правен съвет, свързан с конкретна ситуация или конкретен субект и не претендира за изчерпателност.
Ако имате нужда от консултация от адвокат, съдействие по конкретен казус от адвокат или имате питане към адвокат, може да се свържете сега на посочените телефон, адрес или форма за контакт.
Ако тази публикация ви е харесала или я намирате за полезна, харесайте я, споделете я в социалните мрежи или оставете коментар.
