Общи бележки
Договорът за покупко-продажба е изключително разпространен в нашето ежедневие. Ние дори не се замисляме, че многократно сключваме такива договори през едно обичайно за нас ежедневие. Всичко това се случва, когато си купуваме кафе, обяд, обувки, дрехи, купуваме на децата си обяд за училище и т.н.
Повечето хора не възприемат всички тези действия като сключване и изпълнение на договор за покупко-продажба, защото в тяхното съзнание договорът е нещо голямо, писмено и сериозно. Но всъщност се случва точно това – хората постоянно и неколкократно през деня сключват, изпълняват и успешно приключват договори за покупко-продажба.
Да, има и договори за покупко-продажба, които са големи, задължително писмени и сериозни или пък не толкова сериозни, но пък писмени. Един договор за покупко-продажба на стара кола с ниска стойност е задължително писмен, но не голям като стойност. По друг начин стои въпросът с покупката на жилище, като и тук има нюанси дали имаме собствени средства или цялостно или частично външно финансиране. Има други договори за покупко-продажба, които не изискват писмена форма, но са толкова големи по своята стойност, че писмената форма е необходима за защита на интереси, а не за възникването и действителността на договора.
Кои са основните задължения по договора за покупко-продажба?
То е ясно, ще кажат повечето – Продавачът трябва да продаде, а купувачът – да купи.
Ясно, ясно, но какво значи „да продаде” и какво „купи” и дали така законът определя задълженията на страните?
Основно задължение на продавача
Продавачът има едно основно задължение и то е да прехвърли собствеността върху вещта, която продава – ябълка, кафе, сандвич, обувки, чанта, кола, апартамент, машина, оборудване, самолет и т.н. Най-вероятно именно това имат предвид хората под „да продаде”.
Общо правило е, че прехвърлянето на собствеността става по силата на сключването на договора. Предаването на вещта не е изобщо необходимо. В този смисъл продавачът „продава” (прехвърля собствеността) в момента на сключването на договора. Това е така нареченият вещен ефект на договора.
Моментът на сключване на договора
Кой е моментът на сключване на договора зависи от конкретния случай. Общото правило е, че договорът е сключен тогава, когато приемането на договора достигне до предложителя. Тоест когато съгласието на нашия купувач достигне до продавача или по-просто казано – когато страните си стиснат ръцете.
В момента на сключването на договора, продавачът вече не е собственик на вещта. Правото на собственост вече се е прехвърлило върху купувача.
Ето защо няма никакъв смисъл от включване в договора на всякакви клаузи от типа на “Купувачът се задължава да купи“. В общия случай купувачът „купува”, тоест става собственик, по силата на сключване на договора. А това, че купувачът става собственик със сключването на договора произтича директно от закона. За справка – чл. 24, ал. 1 от Закона за задълженията и договорите.
Основно задължение на купувача
Основното задължение на купувача е да плати цената. Вероятно плащането на цената е това, което хората разбират под „да купи”.
Плащането на цената обаче няма нищо общо с прехвърлянето на собствеността. Или по-точно – прехвърлянето на собствеността не зависи от плащането на цената. Ето защо няма как купувачът да бъде задължен да „купи“, тоест да стане собственик, защото за това не се изисква извършването на каквито и да е действия. И да, плати, и да не плати – купувачът става собственик в момента на сключването на договора, а не към момента на плащането на цената.
Какво става, ако цената не е платена?
Прехвърлянето на собствеността и плащането на цената са две насрещни задължения и изпълнението на всяко едно от тях е условие за изпълнение на другото. В общия случай обаче прехвърлянето на правото на собственост не зависи от плащането на цената.
Със сключване на договора купувачът става собственик и за него възниква задължението за плащане на цената.
Нещо повече, неплащането на цената не прави купувача несобственик, освен ако договорът не бъде развален.
Неплатилият цената купувач си е пак собственик, но се превръща в купувач – длъжник на продавача. И продавачът може да търси отговорност за плащане на цената включително и чрез съд.
Плащане преди сключване на договора
Задължението за плащане на цената може и да предхожда прехвърлянето на собствеността – например плащане по силата на сключен предварителен договор.
Тогава, ако е платено по предварителен договор, пък се наблюдава обратното – въпреки плащането, купувачът не е станал собственик.
Кога не се прехвърля собствеността?
Плащането на цената не гарантира придобиване правото на собственост.
Как е възможно това, ще кажете, ами вещният ефект на договора?
Много просто, ще кажа аз.
Права могат да бъдат придобити, само ако лицето, което ги прехвърля, ги притежава. Ако продавачът не е собственик на вещта, не може да се прехвърли правото на собственост. Влиза в сила правилото Nemo dat, quod non habet – Никой не може да даде това, което сам не притежава
И накрая се получава – цената е платена, а право на собственост няма.
Вместо заключение
Двете насрещни задължения по договора за покупко-продажба са наистина обвързани едно с друго. Изпълнението на едното обаче не води автоматично до изпълнението на другото.
Неплащането на цената не „връща” обратно правото на собственост. Нито плащането на цената „прехвърля” правото на собственост, ако това право липсва у продавача. Или не е спазена формата на договора.
Автор: Адв. Радостина Янева
Тази публикация не представлява правно становище или правен съвет, свързан с конкретна ситуация или конкретен субект и не претендира за изчерпателност.
Ако тази публикация ви е харесала или я намирате за полезна, споделете я в социалните мрежи.
За консултация може да се запишете на посочените телефон, адрес или форма за контакт.
